¿Qué rentabilidad se le puede sacar a una vivienda en 2019? Estos son los últimos datos disponibles sobre si es rentable comprar un piso para alquilarlo y también un nuevo simulador que permite calcular la rentabilidad de invertir en vivienda.
Con la recuperación del mercado inmobiliario, muchos españoles se vuelven a preguntar si la vivienda vuelve a ser un activo rentable. De hecho, ha sido de los pocos que han dado rentabilidad en 2018. Además, las últimas ayudas al alquileraprobadas en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 han recuperado la idea de si merece la pena comprar una casa para alquilar en 2019. ¿Qué dicen los datos?
La rentabilidad total de una vivienda en España está en máximos de 2007, según las últimas cifras que ha publicado el Banco de España, encadenando su quinto trimestre consecutivo de subida. Al final de este artículo encontrarás una herramienta interactiva que te permitirá calcular la rentabilidad comprar un piso para alquilar. Con todo, debes tener en cuenta que, como sucedió durante la última crisis, la vivienda es un activo en el que puedes encontrar problemas de liquidez en momentos complicados de mercado.
Qué rentabilidad se puede sacar a una vivienda
El Banco de España ofrece trimestralmente los cálculos sobre la rentabilidad anual total de una vivienda, es decir, sumando la rentabilidad del alquiler y la propia subida del precio de los inmuebles, es decir, la plusvalía que obtendríamos por venderla.
Esa cifra está en zona de máximos de 2007. Tener una vivienda ha supuesto a cierre del tercer trimestre de 2018 una rentabilidad anual del 11,2% según el Banco de España. Cifras superiores al 11% como hemos visto en el último año no se veían en España desde momentos antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, en 2007.
De esa cifra, un poco menos de la mitad, un 4,2%, vendría por el alquiler y el resto es debido a lo que se ha revalorizado su precio.
Aquí puedes ver una evolución de la rentabilidad de la vivienda trimestral hasta septiembre de 2017. Como puedes ver en el gráfico, todavía está lejos de los máximos, pero ha subido con mucha fuerza en los últimos años. Entre los años 2000 y 2005 la rentabilidad total superaba el 20%. Se trata de datos agregados, al final del artículo puedes ver más detalle sobre ciudades españolas.
Una manera de saber si compras barato o caro en función de la rentabilidad que puedas sacar a la vivienda por la vía del alquiler es hacer el siguiente cálculo: ¿cuánto tardaría en recuperar lo que me costó la vivienda si la alquilo?
La respuesta la tiene el PER, una ratio que se utiliza en bolsa para saber si una acción está cara o barata y que en este caso se calcularía así:
Veámoslo con el siguiente ejemplo:
Precio vivienda: 150.000 euros
Alquiler mensual : 1.000 euros
Al año, el alquiler supone: 12.000
PER= Precio vivienda / alquiler anual
150.000 / 12000 = 12,5 años tardaríamos en recuperar la inversión
Cuál es la rentabilidad por alquiler de vivienda
¿Cómo ha cambiado el perfil del inversor en vivienda? "El nuevo inversor es más pausado, tranquilo y asume la rentabilidad que el alquiler de la vivienda le produce, sin ánimo de vender", explica Fernando Encinar, director de estudios de Idealista. Según el propio portal inmobiliario, los precios del alquiler habrían subido un 18% durante 2017. Con todo, el precio dependerá de otros muchos factores, como las condiciones de la vivienda, el barrio o la población.
La subida de los precios del alquiler, alimentada por la recuperación económica y por el auge de los pisos turísticos en determinadas ciudades, ha hecho que muchos se planteen comprar piso para alquilar. Pero, ¿cómo calcular la rentabilidad del alquiler? Si estás buscando una fórmula para calcular tu caso personalizado, prueba el simulador que te dejo a continuación, con el que podrás hacerte una idea de si te merece la pena invertir en vivienda para alquilar.
Según los últimos datos disponibles, los de cierre de 2017, el alquiler de una vivienda en España ha tenido una rentabilidad a 12 meses del 4,2%. Una cifra que dista mucho ya de los mínimos vistos en el año 2008, cuando el rendimiento era del 2,8% y que está cerca de duplicarlos.
En esta píldora puedes orientarte sobre si compensa comprar casa para alquilar en tu caso particular
Si además estás pensando en comprar una vivienda, con esta píldora puedes verqué casa te puedes permitir según el dinero que entre en casa cada mes.
Evolución histórica de la rentabilidad de una vivienda y por alquiler en España
Esta es la serie histórica de la evolución de la vivienda en España: qué rentabilidad supone haber tenido una vivienda y cuánto se puede sacar por alquilar una casa, según el Banco de España.
Las ciudades más rentables para invertir en vivienda
Antes de nada debes tener en cuenta sobre el siguiente análisis que los precios continuarán evolucionando en el futuro. Además, comprar muy "barato", al igual que sucede en bolsa, no es lo único que debes mirar. Es inevitable que te hagas la pregunta de por qué está tan barato, analizar la calidad del activo, las perspectivas económicas de la zona, etc...
Con todo esto claro, estas son las ciudades españolas en las que menos se tarda en rentabilizar una vivienda. Es decir, aquellas en las que alquilando tardaríamos menos años en sufragar el coste de adquirir la vivienda (cálculos elaborados a partir de datos de Idealista a cierre de 2018, es decir, para vivienda de segunda mano).
Utilizando ese cálculo y cruzando las estadísticas de precios de alquiler y vivienda de segunda mano que publica Idealista, entre las ciudades españolas en las que menos se tarda en recuperar la inversión en vivienda se encuentran Lleida y Santa Cruz de Tenerife, donde la ratio es inferior a 14 años. En Santa Cruz, además, el número de años se ha reducido considerablemente desde los 19 años que se necesitaban en 2015. ¿El motivo? La espectacular subida del precio del alquiler (de los 5,8 a los 8,7 euros el metro cuadrado en los últimos 3 años), según estos datos.
En Huelva, Almería, Murcia, Las Palmas de Gran Canaria, Tarragona, Alicante y Ávila, el número de años necesarios para recuperar la inversión por la vía del alquiler se sitúa entre los 14 y los 16 años. De todas ellas, destacan Almería y Murcia, donde la vivienda se ha abaratado en términos de rentabilidad frente a 2015 (antes eran necesarios algo más de 19 años de alquiler en ambas para recuperar el precio de la vivienda).
Las ciudades donde más se tarda en recuperar la inversión
Por el contrario, en las ciudades en las que más años se tarda en recuperar la inversión alquilando se encuentran las dos grandes capitales españolas, Madrid y Barcelona, además de San Sebastián (24), Ourense y A Coruña. En ambas capitales gallegas, sin embargo, el dato era muy superior en 2015. La subida del precio del alquiler y la estabilidad del de compraventa para vivienda de segunda mano, ha hecho que el número de años haya caído de los 29,6 a los 23 en Ourense y de los 27,9 a los 21,5 en A Coruña, según esta estadística.
Respecto a Madrid y Barcelona, en ambas ciudades hacen falta unos 21 años de alquiler para recuperar el precio de adquirir una vivienda. La segunda lectura es que el dato apenas ha variado en los últimos 3 años, debido a que la subida de precio se ha producido tanto en alquiler como en compraventa. Como ves, lo de "caro" o "barato" es relativo, ya que en estas dos grandes ciudades el dato apenas ha variado y no por ello quiere decir que sean zonas en las que no invertir. Todo depende de lo que busques como inversor y de tu horizonte temporal.
Por distritos, el de Salamanca en Madrid (27 años) y el de Sarrià-Sant Gervasi en Barcelona (26,3 años), son los que más paciencia requieren para recuperar la inversión alquilando. En el otro lado, Villaverde y Puente de Vallecas son los distritos madrileños en los que menos se tarda (entre 12 y 13 años), y su homólogo en Barcelona es Nou Barris, donde ocupa 14,7 años.
Si dejamos de lado el valor de la vivienda -porque, por ejemplo, ya esté amortizada- las ciudades con los alquileres más caros son Barcelona (17,3 euros m2), Madrid (16,2 euros m2), San Sebastián (15,3 euros m2), Palma de Mallorca (12,3 euros m2) y Bilbao (11,9 euros m2), según los precios que monitoriza Idealista, a cierre de 2018.
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